Bisnis properti di Balikpapan pada triwulan IV 2025 mengalami perlambatan yang amat dalam. Ini terjadi di sektor kecil dan menengah. Namun, penjualan rumah tipe besar naik hingga 108 persen. Apa penyebabnya?
reviewsatu.com – SEKTOR properti Balikpapan mulai menunjukkan tanda kehilangan momentum. Harga rumah baru melambat, sementara penjualan terkontraksi dalam, mencerminkan permintaan yang belum pulih.
Data Bank Indonesia Balikpapan mencatat, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan IV 2025 hanya tumbuh 0,43 persen secara tahunan.
Angka ini turun dibandingkan triwulan sebelumnya yang mencapai 0,67 persen. Adapun perlambatan terjadi di seluruh segmen, baik rumah besar, menengah, maupun kecil.
Deputi Direktur Kantor Perwakilan Bank Indonesia Balikpapan, Robi Ariadi, menyebut kondisi ini dipengaruhi melemahnya permintaan masyarakat.
“Permintaan rumah baru belum sepenuhnya kuat. Ini sejalan dengan sejumlah proyek strategis yang mulai memasuki tahap penyelesaian, sehingga memengaruhi mobilitas pekerja di Balikpapan,” ujarnya melalui siaran pers, Jumat 3 Maret 2026.
Dampaknya langsung terasa pada penjualan. Volume rumah baru yang terjual hanya 119 unit, turun 42,79 persen (yoy). Meski penurunannya tidak sedalam triwulan sebelumnya, angka ini tetap menunjukkan pasar yang belum pulih.
Namun, ada anomali di tengah pelemahan tersebut. Rumah tipe besar justru mengalami lonjakan penjualan hingga 108 persen secara triwulanan. Segmen ini bahkan mendominasi nilai transaksi hingga 74 persen.
Kondisi tersebut menunjukkan pasar saat ini lebih ditopang konsumen kelas menengah atas.
Perlambatan ini sudah dimulai dari triwulan sebelumnya. Pada triwulan III 2025 misalnya, Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mencatat Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) tumbuh 0,67 persen (yoy), lebih rendah di banding triwulan II-2025 yang tumbuh 0,81 persen (yoy).
Robi Ariadi pada 15 November 2025 lalu juga menjelaskan, bahwa perlambatan ini disebabkan tertahannya kenaikan harga pada seluruh tipe rumah.
Namun, analisa BI saat itu, penurunan terjadi berkaitan dengan normalisasi permintaan setelah beberapa proyek strategis nasional melambat aktivitasnya.
“Permintaan properti kembali ke pola normal, seiring pengerjaan proyek strategis seperti Kilang Pertamina dan IKN yang tidak semasif periode sebelumnya,” jelasnya.
Dalam kondisi tersebut, kata dia, sejumlah pengembang memusatkan strategi pada penjualan rumah tipe menengah dan kecil yang masih memiliki daya beli lebih kuat.
Rumah tipe kecil tetap menjadi favorit masyarakat. Penjualan tipe ini mendominasi pasar karena harga yang lebih terjangkau dan dukungan pembiayaan pemerintah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), seperti KUR Perumahan, Kredit Program Perumahan (KPP), dan FLPP.
“Dukungan pembiayaan rumah MBR terus menjadi faktor penting dalam menjaga permintaan di Balikpapan,” tuturnya.
Kondisi tersebut berbalik pada triwulan akhir 2025, di mana BI merilis harga perumahan tipe kecil dan menengah yang mengalami koreksi teramat dalam. Penurunannya hingga 42 persen.
PROPERTI KOMERSIAL
Sementara itu, sektor properti komersial justru mencatat tekanan lebih dalam. Indeks Harga Properti Komersial (IHPK) turun 0,36 persen (yoy), dipicu penurunan permintaan hotel, apartemen, dan perkantoran.
“Penurunan terutama terjadi pada sektor hotel, seiring terbatasnya permintaan akibat kebijakan efisiensi pemerintah,” ungkap Robi.
Meski begitu, Bank Indonesia menilai prospek sektor properti masih terbuka. Harapan bertumpu pada kelanjutan pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN) tahap 2 dan operasional industri hilirisasi yang diperkirakan mulai mendorong kembali mobilitas ekonomi pada 2026.
SEBELUMNYA
Jauh sebelum itu, sebetulnya pasar properti residensial di Balikpapan sudah menunjukan perlambatan pada triwulan II-2025.
Saat itu, Bank Indonesia mencatat pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) primer hanya sebesar 0,96 persen (yoy). Melambat dibandingkan triwulan I-2025 yang mencapai 1,31 persen (yoy).
Perlambatan terutama terjadi pada rumah tipe menengah (36-70 m²) dan rumah tipe kecil (≤36 m²). Harga rumah tipe menengah hanya tumbuh 0,42 persen (yoy), sedangkan rumah tipe kecil naik 0,38 persen (yoy).
Angka tersebut jauh lebih rendah dibandingkan triwulan I-2025 yang masing-masing mencatat pertumbuhan 1,00 persen dan 1,59 persen.
“Melambatnya IHPR sejalan dengan penurunan nilai penjualan properti residensial sebesar 11 persen pada triwulan II-2025 dibandingkan periode sebelumnya,” kata Kepala Perwakilan Bank Indonesia Balikpapan, Robi Ariadi pada Kamis 28 Agustus 2025.
Menurut BI, perlambatan ini erat kaitannya dengan normalisasi permintaan masyarakat terhadap properti di Balikpapan. Sebelumnya, pasar sempat melonjak akibat masifnya aktivitas konstruksi dan ekspektasi beroperasinya Ibu Kota Nusantara (IKN) pada 2024.
Lonjakan tersebut, ujar Robi, mendorong kenaikan harga dan permintaan yang tidak biasa. Namun, memasuki 2025, pasar kembali ke pola normal. Merespons kondisi tersebut, pengembang lebih memfokuskan strategi penjualan pada rumah tipe menengah dan kecil.
Langkah ini ditempuh untuk menjaga nilai penjualan meski harga kedua tipe rumah tersebut melambat. (*/sls/dwa)
